Vente immobilière : Le contenu du dossier de diagnostic technique (DDT)

En cas de vente d’un bien immobilier, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Les documents obligatoires à la vente

L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que le dossier de diagnostic technique (DDT) comprend les documents suivants :

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Le constat doit être produit, lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. En cas de présence de plomb à des concentrations supérieures à 1 mg/cm², le CREP est valable 1 an. Autrement, sa durée est illimitée.

L’état Amiante

L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante doit être remis lors de la vente d’un immeuble bâti en vertu d’un permis de construire déposé avant le 1er juillet 1997.

Les diagnostics amiante réalisés avant le 1^er avril 2013 doivent être renouvelés. Ceux réalisés après cette date ont une durée de validité illimitée lorsqu’aucune trace d’amiante n’a été détectée. Dans le cas contraire, leur durée de validité est portée à 3 ans avec une obligation de contrôle périodique.

L’état parasitaire des termites

L’état relatif à la présence de termites doit être remis en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral Il est valable 6 mois.

Les états de l’installation intérieure de gaz et d’électricité

L’état de l’installation intérieure de gaz ainsi que celui de l’installation intérieure d’électricité réalisées depuis plus de quinze ans, doivent être remis en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation. Les deux états sont valables 3 ans.

L’état des risques

Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte, l’état des risques doit être remis à l’acquéreur en cas de vente d’un bien immobilier. Il est valable 6 mois.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE doit être établi en cas de vente de tout ou partie d’un bâtiment. Il est valable 10 ans. Attention néanmoins en raison de la règlementation applicable depuis le 1^er juillet 2021, les DPE réalisés avant le 1^er janvier 2018 ne sont plus valables. Et ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’au 31 décembre 2024.

La vente de certains bâtiments n’est pas soumise à l’obligation de fournir un DPE. Il s’agit des lieux de culte, des monuments historiques, des constructions provisoires dont la durée d’utilisation est égale ou inférieure à 2 ans, des bâtiments non chauffés ou non climatisés, des bâtiments résidentiels qui sont occupés pendant moins de 4 mois chaque année, des bâtiments indépendants dont la surface habitable n’excède pas 50 m². Sont également exclus de cette obligation les bâtiments agricoles, industriels ou artisanaux autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques.

L’audit énergétique

Dans le cas de la vente de maisons individuelles, de bâtiments ou de parties de bâtiments comprenant un seul logement ou plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété, et dont la classe de performance énergétique des logements est notée de F à G, le vendeur doit remettre à l’acquéreur un audit énergétique qui est valable 5 ans.

Le contrôle de l’assainissement individuel

Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif ou, sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées est inséré au DDT. Il est valable 3 ans.

Information sur la présence d’un risque de mérule

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, un document informant sur la présence d’un risque de mérule doit être remis à l’acquéreur. Ce dernier ne fait pas état de la présence ou de l’absence de mérules, il indique simplement que les biens sont situés dans une zone où des foyers de mérules ont été identifiés.

Aucun texte de loi ne prévoyant de durée de validité, il est courant de considérer que, comme l’état sur la présence de termites, ce document a une durée de validité de 6 mois.

La zone d’exposition au bruit

Lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, un document comportant l’indication claire et précise de cette zone doit être remis en cas de vente d’immeubles bâtis à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et de terrains non bâtis constructibles. Sa durée de validité est illimitée. Cependant, si la situation évolue, le plan pourra être révisé.

Le plan de protection de l’atmosphère

Lorsque le bien immobilier est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère qui impose l’obligation d’établir et de conserver un certificat de conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le représentant de l’Etat dans le département. Ce certificat de conformité doit être remis à l’acquéreur. La loi ne dispose pas de durée de validité du certificat de conformité. Cependant, en cas d’évolution de la situation, le plan de protection de l’atmosphère sera révisé.

Les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité

S’ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations doivent être remis en cas de vente du bien immobilier concerné. Il peut s’agir d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité et le cas échéant, d’interdiction d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux. Ces arrêtés sont valables jusqu’à ce que l’autorité compétente prononce leur éventuelle mainlevée.

Les documents obligatoires à la mise en vente

Il convient de rappeler que certains des documents précités sont obligatoires pour la publicité lors de la mise en vente du bien immobilier :

• Le DPE, afin d’indiquer le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Et, pour les biens immobiliers à usage d’habitation, il doit aussi être indiqué dans l’annonce publicitaire le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE.
• L’état des risques : la publicité doit mentionner le moyen d’accéder aux informations sur les risques concernant le bien.

Et nous rappelons que l’état des risques ainsi que l’audit énergétique doivent être remis aux potentiels acquéreurs lors de la 1^ère visite.

Les sanctions encourues par le vendeur ou le professionnel de l’immobilier

Dans le cadre de son obligation d’information lors d’une vente immobilière, il revient au professionnel de l’immobilier de définir et de recueillir les documents obligatoires relatifs à l’état ainsi qu’à l’environnement du bien à vendre.

A défaut, en l’absence d’un de ces documents lors de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur comme le professionnel de l’immobilier peuvent encourir des sanctions.

La responsabilité du professionnel de l’immobilier peut être engagée par l’acquéreur en raison d’un défaut d’informations, après la réalisation de la vente. Sa responsabilité professionnelle peut également être engagée par le vendeur en raison d’une perte de chance de réaliser la vente, si la vente n’a pu aboutir à la suite d’une absence d’informations données à l’acquéreur. La responsabilité du professionnel de l’immobilier peut aussi être mise en cause à la suite d’une condamnation du vendeur ayant fait l’objet d’une action en justice engagée par l’acquéreur.

Le vendeur encourt les sanctions suivantes :

• En l’absence d’un des documents tels que le constat de risque d’exposition au plomb, l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, l’état relatif à la présence de termites, l’état de l’installation intérieure de gaz, l’état de l’installation intérieure de d’électricité et le contrôle des installations d’assainissement non collectif en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
• Et en l’absence d’un des documents tels que l’état des risques, le document relatif au bruit, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix de vente